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从冷淡的北京楼市,看未来全国买房逻辑

2020-07-22 15:17:06
摘要:截止到7月21日,北京已经连续16天没有新增本地确诊病例,疫情逐渐趋于稳定。但由于政策、城镇化率、人口等多方面原因,市场反应依然比较冷。所谓一叶知秋,北京一地的情况也能映射出全国的楼市面貌。随着因城施策和各地区人口、经济分化发展,未来全国各地楼市可能呈现出越发明显的分化发展趋势。017月20日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布了今年上半年北京市房地产市场运行情况。上半年,北京全市商品房销售

截止到7月21日,北京已经连续16天没有新增本地确诊病例,疫情逐渐趋于稳定。但由于政策、城镇化率、人口等多方面原因,市场反应依然比较冷。

所谓一叶知秋,北京一地的情况也能映射出全国的楼市面貌。随着因城施策和各地区人口、经济分化发展,未来全国各地楼市可能呈现出越发明显的分化发展趋势。

01

7月20日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布了今年上半年北京市房地产市场运行情况。上半年,北京全市商品房销售面积为296.3万平方米,同比减少23.6%。其中,住宅销售面积为213.1万平方米,骤降35.4%。

新房方面,今年上半年北京全市房屋竣工面积为238.8万平方米,同比下降1.3%。其中,住宅竣工面积为117.1万平方米,下降13.4%。

数据大幅下挫,主要是因为今年上半年经济受到疫情严重影响。特别是北京,春节期间的疫情再叠加近期的新发地疫情,对经济造成了严重影响,很多人取消或延后了置业需求。

雪上加霜的是,北京房地产开发企业到位资金也大幅减少。

北京市统计局数据显示:今年上半年,北京全市房地产开发企业到位资金为2163.4亿元,同比减少20.7%。其中,国内贷款为653.3亿元,同比减少20.9%;自筹资金为461.6亿元,同比减少22.8%;定金及预收款为836.5亿元,下降21.3%。

房地产是众所周知的资金密集型产业,受疫情影响,众多房企在建项目停工,售楼处关闭,销售自然大受影响。在到位资金锐减的情况下,近期房企们还纷纷遭遇债券偿还期临近的窘迫。

Wind数据显示,2020年6-12月到期的内地房企美元债共计64只,合计204.37亿美元。其中,6月、8月、11月到期债券居多。克而瑞研究中心数据显示,7月份房企将有32笔债券到期,金额共计554.84亿元,环比大幅上涨91%。

众多房企为了偿还债券压力山大,资金相当紧张,这自然会影响到日后的拍地和新房建设。

就北京来说,因为疫情期间北京小区实行严格的封闭管理,中介自然无法带看,对二手房交易影响很大。二手房价格持续下降,目前价位是近1年来的低点。7月北京二手房均价58111 元/m ,同比2019年同期下跌3.25%。

如果你是刚需,现在其实可以出手了。目前北京疫情已经稳定,价格也较低。

7月20日公布了7月的LPR利率,不出所料地没有变化——1年期LPR报3.85%,5年期以上LPR报4.65%,均与上月持平。近4个月LPR利率始终未变,说明利率已经比较稳定了,对于刚需来说,也是心定的时候了。

02

按常理看,北京基本面好,住房供应少,随着经济恢复,新房房价应该走慢牛上涨。可是北京房价未来大涨的可能性其实并没那么大。站长下面就综合分析一下:

城镇化是国家现代化的重要标志,也是我国最大的内需潜力和发展动能所在。

2019年末,我国城镇常住人口84843万人,占总人口比重为60.60%。不过我国经济总量增长如巨舰前行,不同区域发展差异较大。国家统计局数据显示,北京2019年城镇化率已经达到86.6%,远超过当时全国平均的60.60%城镇化率。

根据世界银行官网数据,截至2018年,美国的城镇化为82%(下图)。

也就是说,北京2019年就已经达到了发达国家的城镇化水平。因为人口太多,接近饱和,产生了交通拥堵等问题,多年前北京就采取了各种严格政策“优化人口”。比如城六区商品交易市场疏解、工业企业调整退出、高校外迁、棚改、腾退简易楼等,以此疏解人口。

根据《北京城市总体规划(2016年-2035年)》的要求,北京市常住人口规模在2020年将控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平。

《北京市2019年国民经济和社会发展统计公报》显示。2019年末北京市常住人口2153.6万人,比2018年末减少了0.6万人(下图)。

近几年北京对人口调控的大趋势很明显——严控增量、疏解存量、疏堵结合。

判断楼市的未来有一句经典名言,即:“短期看政策,中期看土地,长期看人口”。在过去20年里,房价一路狂飙,一个重要原因就是城市化,大量农村人口进城,小城人口往大城跑,所以大城市房价迅速高涨。

为什么我们说现在很多城市的房价还没到顶?关键原因很简单,就是因为这些城市资源丰富,吸引人口持续净流入。有人流入的地方就有住房需求,人口越多需求越旺,所以由此判断房价还要涨。

至于北京,未来房价基本已经稳了,个别区域小涨可以,但投资并不建议。

北京城镇化率已经较高,房价也已经很高了。作为首都,又是“房住不炒”政策落实的重点城市,政策自然严格。可以说,在北京,买房难度、上本地车牌难度,在全国居前。现在北京的人口增长幅度远远不如粤港澳大湾区的二线城市,如惠州、东莞等城市。

相比一线城市,很多二三线城市买房成本低,政策相对宽松,产业也不错,能持续吸引人口流入,推动房价上涨。

2020年7月8日,广深两大都市圈的城市名单出炉。深圳、东莞、惠州、河源和汕尾被列入“深圳都市圈”。惠州在承接粤港澳大湾区的红利外,还将享受深圳都市圈的辐射影响,未来可期。

在深圳限购政策深化的背景下,作为少数不限购的城市之一,惠州拥有11346平方公里的土地面积,生态资源非常好。

房价方面,和东莞全面进入“3万时代”不同,惠州很多地区的房价还是“1万时代”。相比于深圳、北京动辄百万级别的首付,惠州的上车门槛简直不要太低。而且惠州楼市供应量大,可选择的楼盘很多。

在惠州买房,首选临深、有地铁规划的区域,例如紧紧挨着坪山的惠阳。其次看产品质量和学区,买房时一定要仔细考察片区规划和楼盘品质。

结论

中国房地产浩浩荡荡二十余载,几番浮沉。

城镇化初期,由于资源极度稀缺,城市中的房子便成了居民享有优质社会资源的砝码,由此衍生出房子的金融属性。

此后,人们选房不再以房子自身为主,而是更着重于投资。谁把房子买在了好位置,就能共享城市发展红利,躺在床上赚到盆满钵满。所以,李嘉诚的唯地段论才成了近20年来坊间口口相传的宝典。

不过现在形势已经发生了变化,不少城市的城镇化率已经超过60%,处于城镇化率中后期,人口和经济才是当地楼市发展的核心动力。

此时再想买房,更应该比过去多一些理性才行。


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